Exigências no Registro de Imóveis

No Brasil, é o Registro que confere o status de proprietário a quem adquire um imóvel, por força do artigo 1.245 do Código Civil de 2002. Desse artigo vem a frase ditado popular jurídico “só é proprietário quem registra”, muito ouvida nas faculdades de Direito e argumentada no âmbito dos processos de regularização de imóveis nos tribunais do país.

Todo aquele que compra ou recebe um imóvel precisa proceder ao registro do título, seja a Escritura Pública, seja o contrato de financiamento bancário, nos cartórios de Registro de Imóveis, que tem a competência estabelecida em razão do local onde o imóvel está situado.

Diferentemente dos cartórios de Notas, que podem ser escolhidos livremente pelos usuários, o Registro de Imóveis tem competência definida territorialmente por força de Lei.

Quem já tentou fazer esse registro sabe que, além dos altos emolumentos a serem pagos pelo mesmo, há uma lista de documentos exigidos para fazê-lo. Além do básico de identificação das partes, o título em si e comprovantes de pagamentos dos tributos, os documentos legalmente exigidos podem variar de um estado para o outro, dentro da esfera das legislações das corregedorias estaduais de justiça, que podem estabelecer a necessidade de certidões locais conforme a divisão administrativa da justiça local.

Não apenas a documentação inicial pode ser um entrave ao registro: após a apresentação do título, é frequente surgirem as temidas exigências. As exigências são documentos, provas ou medidas que são determinadas pelo Registrador como condição para o registro de um título. Apesar das previsões legais federais e estaduais, em muitos casos práticos as exigências podem variar de um cartório para o outro, e de um examinador para outro dentro do mesmo cartório.

Os negócios jurídicos, por tratarem de bens particulares, não são facilmente padronizáveis por contarem com uma miríade de possibilidades de características de bens, de pessoas envolvidas e até de situações histórico-fáticas que os envolvem. Isso explica, em parte, a possibilidade de exigências de registro serem distintas, por visarem a comprovação da lisura e a veracidade dos fatos que compõem o que será registrado.

Entretanto, não se pode permitir que as exigências sejam excessivas ou maculadas pela arbitrariedade, ou então intermináveis. A Lei de Registros Públicos, com a recente alteração pela Lei nº. 14.382/22, traz novas determinações a respeito do cumprimento de exigências e na forma dos procedimentos como o de dúvida, que deve ser invocado para resolver casos em que não há convergência de entendimento entre Registrador e interessados.

O artigo 198 da LRP determina que, se houver exigência a ser satisfeita, ela será indicada pelo oficial por escrito, dentro do prazo previsto no art. 188 e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável. A nova norma procura objetivar o cumprimento das exigências, que deverão ser apresentadas todas de uma vez, evitando-se as listas de exigências com ida e volta sem fim, como costumeiramente ocorria nos cartórios.

Exija o cumprimento da Lei. Consulte sempre um advogado para garantir o pleno atendimento de seus direitos.

Jaber Lopes Mendonça Monteiro e Amanda do Carmo L. Olivo Mendonça Monteiro

Advogados e Consultores do escritório Olivo Mendonça Monteiro Advogados.

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